Комплексное развитие территорий
В настоящее время одним из наиболее актуальных направлений градостроительного развития
г. Москвы является комплексное развитие территорий, или сокращенно – КРТ.
г. Москвы является комплексное развитие территорий, или сокращенно – КРТ.
В случае столкновения с КРТ не обойтись без помощи юристов. Ниже мы расскажем подробнее: что такое КРТ, как происходит комплексное развитие территории и о том, что делать
и чем мы можем помочь, если Ваш объект внесли в зону КРТ.
и чем мы можем помочь, если Ваш объект внесли в зону КРТ.
Что же представляет собой деятельность
по комплексному развитию территорий?
по комплексному развитию территорий?
Под комплексным развитием территорий понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов.
Градостроительный кодекс РФ предусматривает 4 вида комплексного развития территорий:
- Комплексное развитие территории жилой застройки
- Комплексное развитие территории нежилой застройки
- Комплексное развитие незастроенной территории
- Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей
Наибольший интерес (для заинтересованных в реализации КРТ лиц) и одновременно наибольшую опасность (для правообладателей объектов недвижимости) представляют КРТ жилой застройки и КРТ нежилой застройки.
КРТ жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома (МКД), признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, либо, МКД, которые, не будучи аварийными, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ (например, физический износ конструкций, ограниченно работоспособное техническое состояние, высокая стоимость капремонта).
При этом, в границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены и иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества при условии, что они расположены в границах элемента планировочной структуры поселения муниципального округа, городского округа (за исключением района), в котором расположены МКД, соответствующие критериям для реализации КРТ жилой застройки. Такими элементам планировочной структуры являются микрорайон и квартал.
С точки зрения создания благоприятной городской среды, устранения аварийного и ветхого жилья, строительства вместе с жилыми домами социально значимых объектов (детские сады, школы) и иной необходимой инфраструктуры, КРТ жилой застройки представляется хорошей альтернативой практиковавшейся ранее точечной застройки и необходимым условием для градостроительного развития Москвы, хотя и создает в ряде случаев проблемы как для жильцов подлежащих сносу МКД, так и для правообладателей иных объектов недвижимости, попадающих в границы реализации КРТ.
При этом, в границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены и иные земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества при условии, что они расположены в границах элемента планировочной структуры поселения муниципального округа, городского округа (за исключением района), в котором расположены МКД, соответствующие критериям для реализации КРТ жилой застройки. Такими элементам планировочной структуры являются микрорайон и квартал.
С точки зрения создания благоприятной городской среды, устранения аварийного и ветхого жилья, строительства вместе с жилыми домами социально значимых объектов (детские сады, школы) и иной необходимой инфраструктуры, КРТ жилой застройки представляется хорошей альтернативой практиковавшейся ранее точечной застройки и необходимым условием для градостроительного развития Москвы, хотя и создает в ряде случаев проблемы как для жильцов подлежащих сносу МКД, так и для правообладателей иных объектов недвижимости, попадающих в границы реализации КРТ.
Более сложная и неоднозначная ситуация возникает в связи активным применением в Москве КРТ нежилой застройки.
Во многом это обусловлено тем фактом, что законодательство предоставляет городским властям достаточно широкий спектр оснований для вовлечения в КРТ, и как следствие – для изъятия у правообладателей объектов недвижимости, которые аварийными и опасными для окружающих не являются.
Во многом это обусловлено тем фактом, что законодательство предоставляет городским властям достаточно широкий спектр оснований для вовлечения в КРТ, и как следствие – для изъятия у правообладателей объектов недвижимости, которые аварийными и опасными для окружающих не являются.
Согласно части 4 ст. 65 Градостроительного кодекса РФ комплексное развитие территории нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки:
- На которых расположены объекты капитального строительства (за исключением МКД), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
- На которых расположены объекты капитального строительства (за исключением МКД), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта РФ.
- Виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.
- На которых расположены объекты капитального строительства, являющиеся в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.
Исходя из установленных критериев, город может вовлечь в КРТ нежилой застройки практически любой земельный участок и объект недвижимого имущества, так как критерий аварийности или ветхости объекта уже не является необходимым условием для попадания в зоны реализации КРТ, и процедуре изъятия могут быть подвергнуты объекты, которые просто не соответствуют планам городских властей по застройке какой-либо территории.
Правообладатели объектов капитального строительства, которые город считает самовольно построенными либо реконструированными, и вовсе подвергаются двойному риску – хорошо известна многолетняя практика города Москвы по борьбе с объектами самовольного строительства, и, хотя в рамках судебных разбирательств, либо так называемой процедуры «легализации», объекты можно было сохранить, нет гарантий, что они не будут изъяты в рамках процедуры КРТ нежилой застройки.
Следует отметить, что при осуществлении КРТ нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
Следовательно, основной риск КРТ нежилой застройки ложится на собственников и правообладателей нежилых объектов недвижимости, то есть коммерческих объектов.
Правообладатели объектов капитального строительства, которые город считает самовольно построенными либо реконструированными, и вовсе подвергаются двойному риску – хорошо известна многолетняя практика города Москвы по борьбе с объектами самовольного строительства, и, хотя в рамках судебных разбирательств, либо так называемой процедуры «легализации», объекты можно было сохранить, нет гарантий, что они не будут изъяты в рамках процедуры КРТ нежилой застройки.
Следует отметить, что при осуществлении КРТ нежилой застройки в границы такой территории не могут быть включены многоквартирные дома, дома блокированной застройки, объекты индивидуального жилищного строительства, садовые дома, иные объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства.
Следовательно, основной риск КРТ нежилой застройки ложится на собственников и правообладателей нежилых объектов недвижимости, то есть коммерческих объектов.
Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории нежилой застройки состоит из нескольких перечисленных ниже этапов, которые неравнозначны как по количеству вовлеченных лиц, так и по значимости последствий их выполнения.
Рассмотрим данные этапы подробнее:
1
этап
Подготовка проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки и его согласование.
Данный этап можно условно назвать «скрытым», так как у собственников недвижимости отсутствует возможность каким-либо образом узнать о планируемом КРТ на данном этапе. По сути, он представляет собой внутреннее взаимодействие уполномоченных органов города Москвы между собой в процессе сбора информации, подготовки материалов КРТ и их согласования.
2
этап
Опубликование проекта решения о комплексном развитии территории нежилой застройки.
На данном этапе у правообладателя вовлекаемой в КРТ недвижимости уже появляется возможность узнать о включении принадлежащего ему объекта или земельного участка в КРТ нежилой застройки.
Однако на практике не всё так просто. Размещение проекта решения о КРТ нежилой застройки в отношении планируемого КРТ нежилой застройки осуществляется Департаментом городского имущества г. Москвы на официальном сайте Правительства Москвы (https://www.mos.ru/). Вместе с тем, по названию проекта КРТ не всегда возможно понять, имеет он какое-то отношение к конкретному объекту недвижимости правообладателя или нет.
Хорошо, если в наименовании проекта звучит название улицы и номер владения (дома). Но зачастую по наименованию проекта КРТ идентифицировать свой объект недвижимости или земельный участок невозможно.
Однако на практике не всё так просто. Размещение проекта решения о КРТ нежилой застройки в отношении планируемого КРТ нежилой застройки осуществляется Департаментом городского имущества г. Москвы на официальном сайте Правительства Москвы (https://www.mos.ru/). Вместе с тем, по названию проекта КРТ не всегда возможно понять, имеет он какое-то отношение к конкретному объекту недвижимости правообладателя или нет.
Хорошо, если в наименовании проекта звучит название улицы и номер владения (дома). Но зачастую по наименованию проекта КРТ идентифицировать свой объект недвижимости или земельный участок невозможно.
Например, один из размещенных на сайте Правительства Москвы проектов КРТ называется «Проект решения о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной в производственной зоне № 32 «Котляково» (территория № 4)». Не изучив подробно перечисленные в нем объекты, правообладателю не понять, что это за производственная зона, затрагиваются его интересы или нет.
3
этап
Направление уполномоченным органом предложения о заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки правообладателям объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории.
Данный этап очень важен с точки зрения наступающих правовых последствий. По сути, он представляет собой некую развилку, по результатам его выполнения дальнейшая реализация КРТ осуществляется либо правообладателями недвижимости в границах КРТ, либо иными лицами по результатам торгов.
Предложение реализации КРТ нежилой застройки направляют не всем –его могут получить только собственники земельных участков и объектов недвижимости, а также правообладатели, имеющие долгосрочное право пользования объектом недвижимости – более 5 лет с даты направления уведомления.
Следует отметить, что в Москве имеет принципиальное значение, когда именно правообладатели изъявили желание участвовать в реализации КРТ нежилой застройки.
Если правообладатели изъявят желание реализовывать КРТ нежилой застройки после направления им от ДГИ города Москвы соответствующих предложений, реализация КРТ нежилой застройки осуществляется в соответствии с условиями решения о КРТ нежилой застройки, принятого городскими властями.
А вот если правообладатели выразят желание реализовать КРТ нежилой застройки по собственной инициативе до направления ДГИ города Москвы указанных выше предложений, реализация КРТ нежилой застройки осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными в правилах землепользования и застройки города Москвы на день обращения правообладателей.
Во многих случаях реализация КРТ нежилой застройки идет в тех границах и с теми параметрами, которые определил город в рамках подготовки решения о КРТ.
Предложение реализации КРТ нежилой застройки направляют не всем –его могут получить только собственники земельных участков и объектов недвижимости, а также правообладатели, имеющие долгосрочное право пользования объектом недвижимости – более 5 лет с даты направления уведомления.
Следует отметить, что в Москве имеет принципиальное значение, когда именно правообладатели изъявили желание участвовать в реализации КРТ нежилой застройки.
Если правообладатели изъявят желание реализовывать КРТ нежилой застройки после направления им от ДГИ города Москвы соответствующих предложений, реализация КРТ нежилой застройки осуществляется в соответствии с условиями решения о КРТ нежилой застройки, принятого городскими властями.
А вот если правообладатели выразят желание реализовать КРТ нежилой застройки по собственной инициативе до направления ДГИ города Москвы указанных выше предложений, реализация КРТ нежилой застройки осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными в правилах землепользования и застройки города Москвы на день обращения правообладателей.
Во многих случаях реализация КРТ нежилой застройки идет в тех границах и с теми параметрами, которые определил город в рамках подготовки решения о КРТ.
4
этап
Принятие решения о комплексном развитии территории нежилой застройки и его опубликование в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов, иной официальной информации.
На данном этапе окончательно утверждаются условия реализации КРТ, среди которых:
– сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей комплексному развитию;
– перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе - перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции;
– предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории;
– сведения о лицах, осуществляющих реализацию КРТ;
– основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
– перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению;
– сведения о документации по планировке территории, в соответствии с которой осуществляется ее комплексное развитие (при наличии такой документации);
– иные условия.
Последующие этапы представляют собой уже непосредственно реализацию принятого решения о КРТ. В зависимости от того, изъявили правообладатели объектов недвижимости желание участвовать в КРТ или нет, заключается договор о КРТ с правообладателями либо проводятся торги по реализации КРТ.
– сведения о местоположении, площади и границах территории, подлежащей комплексному развитию;
– перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе - перечень объектов капитального строительства, подлежащих сносу или реконструкции;
– предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории;
– сведения о лицах, осуществляющих реализацию КРТ;
– основные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые могут быть выбраны при реализации решения о комплексном развитии территории, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
– перечень объектов культурного наследия, подлежащих сохранению;
– сведения о документации по планировке территории, в соответствии с которой осуществляется ее комплексное развитие (при наличии такой документации);
– иные условия.
Последующие этапы представляют собой уже непосредственно реализацию принятого решения о КРТ. В зависимости от того, изъявили правообладатели объектов недвижимости желание участвовать в КРТ или нет, заключается договор о КРТ с правообладателями либо проводятся торги по реализации КРТ.
5
этап
Заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение.
Согласие о заключении соглашения о реализации КРТ должно быть получено от всех правообладателей объектов недвижимого имущества и представлено в орган, направивший предложение о заключении указанного договора, не позднее сорока пяти дней со дня получения правообладателем этого предложения с обязательным приложением соглашения, заключенного между правообладателями, с соблюдением ряда условий, среди которых:
1) сведения о границах территории (в том числе - кадастровые номера земельных участков (при наличии), их площадь, местоположение, перечень расположенных на них объектов недвижимого имущества), в отношении которой предполагается осуществление комплексного развития территории по инициативе правообладателей;
2) обязательства сторон, возникающие в связи с реализацией мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, в том числе - в случаях, установленных Градостроительным Кодексом, по обеспечению подготовки и утверждению документации по планировке территории;
3) порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, включая подготовку документации по планировке территории, и доходов от реализации ими инвестиционных проектов в рамках КРТ по инициативе правообладателей;
4) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения;
5) обязательство сторон заключить с органом местного самоуправления договор о комплексном развитии территории.
2) обязательства сторон, возникающие в связи с реализацией мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, в том числе - в случаях, установленных Градостроительным Кодексом, по обеспечению подготовки и утверждению документации по планировке территории;
3) порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, включая подготовку документации по планировке территории, и доходов от реализации ими инвестиционных проектов в рамках КРТ по инициативе правообладателей;
4) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения;
5) обязательство сторон заключить с органом местного самоуправления договор о комплексном развитии территории.
Однако, поскольку в границах КРТ могут находиться десятки земельных участков и объектов недвижимости (у которых может быть еще больше правообладателей (помещения в здании могут принадлежать разным лицам, возможна долевая собственность), невелика вероятность того, что все правообладатели в течение всего 45 дней достигнут консенсуса и все без исключения подпишут между собой соглашение и направят в уполномоченный орган согласие на заключение договора о реализации КРТ.
6
этап
Проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории нежилой застройки.
Торги в целях заключения договора о КРТ проводятся городом Москвой в форме аукциона (наиболее вероятно) или конкурса.
Для определения цены предмета торгов город разработал и утвердил специальную Методику определения цены предмета торгов на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории г. Москвы.
Законодательство Москвы по сравнению с федеральным значительно увеличивает перечень требований к лицам, которые допускаются к участию в торгах – данные требования касаются финансовой состоятельности участника торгов и наличия опыта реализации крупных проектов в строительстве и разработки документации по планировке территории.
Как следствие – реальными претендентами на реализацию КРТ нежилой застройки, соответствующими этим условиям, могут быть в основном крупные застройщики.
С победителем торгов заключается договор о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы.
Для определения цены предмета торгов город разработал и утвердил специальную Методику определения цены предмета торгов на право заключения договора о комплексном развитии незастроенной территории г. Москвы.
Законодательство Москвы по сравнению с федеральным значительно увеличивает перечень требований к лицам, которые допускаются к участию в торгах – данные требования касаются финансовой состоятельности участника торгов и наличия опыта реализации крупных проектов в строительстве и разработки документации по планировке территории.
Как следствие – реальными претендентами на реализацию КРТ нежилой застройки, соответствующими этим условиям, могут быть в основном крупные застройщики.
С победителем торгов заключается договор о комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы.
7
этап
Заключение договора о комплексном развитии территории нежилой застройки.
Заключение договора о КРТ является этапом, с которого начинается практическая реализация КРТ, и самым критическим для правообладателей объектов недвижимости, попавших в границы КРТ, так как после заключения такого договора начинаются мероприятия по изъятию у правообладателей их земельных участков и объектов недвижимости.
Решения об изъятии оформляются распоряжениями Департамента городского имущества г. Москвы, как правило, по ходатайству лица, подписавшего договор о реализации КРТ (Инвестора).
На Инвестора возлагается обязанность предоставить в полном объеме возмещение за изымаемые земельные участки, находящиеся в границах территории КРТ, и (или) расположенные на них объекты недвижимости, включая убытки, причиненные изъятием, в соответствии с отчетом об оценке, также организованной Инвестором.
Понятно, что Инвестор не заинтересован в том, чтобы цена изымаемых объектов была действительно рыночной, в связи с чем, одна из главных задач, стоящих перед правообладателями изымаемых объектов недвижимости на данном этапе, – добиться справедливого размера возмещения за свою недвижимость.
Решения об изъятии оформляются распоряжениями Департамента городского имущества г. Москвы, как правило, по ходатайству лица, подписавшего договор о реализации КРТ (Инвестора).
На Инвестора возлагается обязанность предоставить в полном объеме возмещение за изымаемые земельные участки, находящиеся в границах территории КРТ, и (или) расположенные на них объекты недвижимости, включая убытки, причиненные изъятием, в соответствии с отчетом об оценке, также организованной Инвестором.
Понятно, что Инвестор не заинтересован в том, чтобы цена изымаемых объектов была действительно рыночной, в связи с чем, одна из главных задач, стоящих перед правообладателями изымаемых объектов недвижимости на данном этапе, – добиться справедливого размера возмещения за свою недвижимость.
8
этап
Финальным этапом реализации КРТ нежилой застройки, который предусмотрен законом, является Выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории, а также иных необходимых мероприятий в соответствии с этапами реализации решения о комплексном развитии территории нежилой застройки, в том числе - по предоставлению необходимых для этих целей земельных участков.
Принимая во внимание изложенное выше, возникает резонный вопрос: какие действия может предпринять правообладатель земельного участка или объекта недвижимости, попавшего в зону КРТ, чтобы максимально защитить свои интересы?
Существует несколько вариантов:
- Оспаривание в судебном порядке факта включения в КРТ (при наличии нарушений требований законодательства, включении в КРТ объектов, которые не должны были туда попасть)
- Участие в реализации КРТ нежилой застройки
- Исключение из границ КРТ до принятия решения о реализации КРТ нежилой застройки
- Оспаривание в судебном порядке размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости
Оспаривание в судебном порядке факта включения в КРТ возможно лишь при наличии реальных нарушений требований законодательства (например - включение в КРТ нежилой застройки объектов ИЖС), но, как указано выше, критерии в Москве для включения территорий в КРТ позволяют городу включать в КРТ широкий спектр земельных участков и объектов недвижимости, в связи с чем, данный способ защиты прав малоэффективен.
Участие в реализации КРТ нежилой застройки – один из вариантов развития событий, который на практике реализовать крайне непросто, так как это требует слаженного и оперативного взаимодействия всех правообладателей объектов недвижимости, а требования города к реализации КРТ правообладателями - очень жесткие. Чем больше правообладателей в границах КРТ, тем меньше вероятность такого развития событий.
Следовательно, реальная возможность хоть как-то защитить свои интересы для правообладателей объектов недвижимости в границах КРТ связана с Исключением из границ КРТ либо с Оспариванием размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости.
- -1-В рамках Исключения из границ КРТ:– обеспечение подготовки материалов градостроительного обоснования (оценки градостроительного потенциала территории) для внесения изменений в ПЗЗ г. Москвы в части исключения земельного участка из территории КРТ;
– ведение переписки и переговоров с уполномоченными органами власти г. Москвы по вопросу исключения используемой клиентом территории (земельного участка) из зоны КРТ при условии увеличения технико-экономических показателей застройки данной территории (земельного участка);
– подготовка и направление предложений о внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Москвы об изменении границ территории, в пределах которой предусматривается комплексное развитие территории;
– правовое сопровождение и отслеживание подготовки и принятия Правительством Москвы правового акта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы. - -2-В рамках Оспаривания в судебном порядке размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости:– обеспечение подготовки отчета об оценке рыночной стоимости и убытков, причиненных изъятием;
– разработка правовой позиции по защите интересов клиента в суде и подача иска;
– подготовка от имени клиента иных необходимых по делу процессуальных документов: ходатайств, пояснений, заявлений (при необходимости);
– при необходимости - составление апелляционной / кассационной жалобы или отзыва на апелляционную / кассационную жалобу;
– представление интересов клиента в судебных заседаниях.
Оставьте заявку и мы свяжемся с Вами для ответа на все интересующие вопросы:
Нажимая кнопку «Оставить заявку», пользователь дает согласие на обработку своих персональных данных в соответствии Федеральным законом
«О персональных данных» от 27.07.2006 № 152-ФЗ
«О персональных данных» от 27.07.2006 № 152-ФЗ