Нашумевшие новости про бабушек, которые продали свою квартиру, а потом осознали, что были под влиянием мошенников, громкое дело о продаже квартиры Ларисы Долиной, в результате которого добросовестная покупательница осталась и без жилья, и без денег – все эти нелицеприятные новости мира недвижимости получили мощный законодательный ответ.

Чтобы исключить повторение подобных ситуаций, Росреестр выступил с инициативой, которая сейчас обсуждается в Госдуме. Суть предложения — установить прямой законодательный барьер для мошеннических схем, эксплуатирующих пробелы в праве.

Предлагается внести изменения в порядок государственной регистрации прав на недвижимость.

Простыми словами, если суд признает сделку купли-продажи недействительной и обязывает стороны вернуться в исходное положение (продавцу — квартиру, покупателю — деньги), то Росреестр сможет зарегистрировать возврат права на квартиру прежнему владельцу только после того, как получит подтверждение, что покупателю вернули деньги.

Без одного из этих документов обратная регистрация права проведена не будет. Это блокирует возможность для недобросовестного продавца (или группы лиц по схеме) вернуть себе квартиру через суд, но оставить покупателя без компенсации.

1. Ликвидация главной правовой ловушки. Инициатива напрямую атакует прецедент, названный «эффектом Долиной» или «бабушкиными схемами», когда квартиру возвращают через суд, а вопрос с деньгами оставляют покупателю решать в отдельном, зачастую бесперспективном, иске к обанкротившимся мошенникам.

2. Восстановление баланса и справедливости. Закон вернется к классическому принципу двусторонней реституции (ст. 167 ГК РФ). Нельзя отменить сделку только для одной стороны. Если у продавца есть основания требовать возврата квартиры, у покупателя должно быть гарантированное право на возврат денег.

3. Повышение безопасности рынка. Это снизит градус нервов для всех честных участников. Покупатели будут больше уверены в защите своих прав, а добросовестные продавцы не столкнутся с гиперподозрительностью из-за единичных громких случаев.

На сегодняшний день инициатива пока находится в стадии обсуждения. Пока это предложение, а не закон. Его текст могут дорабатывать, а процесс принятия займет время.

Само принятие закона — это не панацея от проблемы. Даже после принятия закона риски мошенничества (подделки документов, давление на пожилых родственников) останутся. Механизм лишь блокирует самый опасный сценарий — финальный захват недвижимости без расчета.

На что все-таки инициатива повлияет, если она будет принята и введена в гражданский оборот? Усилится роль правильного документооборота. Крайне важно будет фиксировать все этапы расчетов так, чтобы документы (расписки, акты) соответствовали требованиям Росреестра для подтверждения возврата средств.

Пока законопроект движется по инстанциям, защиту ваших интересов нужно выстраивать на действующих нормах с прицелом на будущее.

Покупателям необходимо настаивать на максимально прозрачной и документированной форме расчетов. Идеальный вариант — счет эскроу или банковский аккредитив с отлагательным условием. Эти инструменты уже сейчас гарантируют, что продавец получит деньги только после вашей регистрации в качестве нового собственника, а в случае оспаривания сделки средства будут возвращены вам по четкому банковскому регламенту.

Продавцам, чтобы избежать подозрений и будущих сложностей с подтверждением возврата денег (если дело дойдет до суда), необходимо всегда оформлять получение и возврат средств официально, с выдачей расписок или через безналичный перевод с четким назначением платежа.

Любая сложная сделка, особенно с участием пожилых людей или крупных сумм, требует юридического сопровождения. Адвокат или юрист не только подготовит правильные документы, но и зафиксирует дееспособность и добрую волю участников, что может стать решающим доказательством в суде.

Инициатива Госдумы и Росреестра — долгожданный и правильный шаг на рынке недвижимости. Она закрывает очевидную и опасную лазейку для мошенников. Однако фундамент безопасной сделки — это не только будущие законы, но и грамотные действия здесь и сейчас.