Представьте, Вы собственник квартиры в престижном доме. На цокольном этаже уже годы находятся некие нежилые помещения. Туда нет свободного доступа, а внутри, как кажется, проходят «общие» трубы и стоят несущие стены вашего же дома. Логично предположить, что данные нежилые помещения — общее имущество всех жильцов. Более того, первая квартира в доме была приватизирована еще в 1992 году, а право собственности на эти подвальные помещения кто-то оформил лишь в 2007-м. Кажется, вот он, железный аргумент!

Именно с такими убеждениями группа собственников одного московского дома на ул. Спиридоновке обратилась в суд. Они требовали признать за собой право общей долевой собственности на несколько нежилых помещений общей площадью 456 кв.м. Их аргументы звучали убедительно: инженерные коммуникации, отсутствие круглосуточного доступа, вход через подъезд.

Жильцы опирались на нормы закона, которые, на первый взгляд, работали на них

Статья 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 290 Гражданского кодекса РФ определяют, что к общему имуществу дома относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения, включая подвалы с инженерными коммуникациями

Правила содержания общего имущества (Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность») дают схожее определение.

Практика Конституционного Суда (Определение от 19 мая 2009 г., №489-О-О) указывает, что общее имущество — это то, что не имеет самостоятельного назначения.

Однако ключевой правовой позицией, на которую опирался суд, стало разъяснение Высшего Арбитражного Суда (Постановление Президиума ВАС РФ от 02 марта 2010 г., №13391/09): правовой режим помещения зависит от того, было ли оно изначально предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования и использовалось ли фактически как общее имущество на дату первой приватизации квартиры в доме.

Именно этот вопрос и стал предметом масштабной доказательной базы.

Дело не ограничилось юридическими дебатами. Судом и нашими юристами, которые защищали интересы Ответчика, была проведена настоящая детективная работа.

1. Три строительно-технические экспертизы. Последняя, наиболее полная, однозначно установила - да, в помещениях проходят магистральные трубопроводы. НО в самих помещениях отсутствует запорная арматура, распределительные щиты, насосы или иное оборудование, позволяющее управлять системами дома. Трубы лишь транзитно проходят через эти помещения. Для их обслуживания не требуется постоянный доступ в сами комнаты, достаточно технического подполья и периодического доступа для обслуживания.

2. Архивные документы 1930-1940-х гг. из ГБУ ЦГА Москвы. Они доказали, что дом изначально строился с нежилыми помещениями на цокольном этаже под культурно-бытовые и учрежденческие нужды.

3. Архивные данные БТИ 1988-1994 гг. стали главным козырем защиты. Спецификации и экспликации четко указывали, что на момент первой приватизации (10.01.1992) спорные помещения были учтены как «учрежденческие» (под мастерские, кабинеты), а не как технические или вспомогательные. В перечне общего имущества дома они не значились.

4. Аварийная практика. Управляющая компания и префектура округа подтвердили, что для ликвидации реальных аварий в доме доступ именно в эти помещения не требовался и не требуется. Все отключается в других технических узлах, расположенных в иных помещениях МКД.

Вывод суда. На критическую дату (первая приватизация) помещения уже имели самостоятельное назначение и использовались организациями (например, НИИ ИИТ). Наличие транзитных труб, как и отсутствие круглосуточного доступа, не меняет их правовой природы. Право собственности ответчика, зарегистрированное в ЕГРН, было признано законным.

Это решение — не просто отказ конкретным истцам. Это наглядное пособие по ведению сложных споров об общем имуществе.

В данных спорах «на глазок» не работает. Кажущаяся очевидность («тут наши трубы!») в суде ничего не стоит.

Дата первой приватизации — это точка отсчета. Все определяется назначением помещения на этот исторический момент.

Архивы при рассмотрении данной категории споров имеют весомое и решающее значение. Конкретно в рассматриваемом деле нашими юристами победа была обеспечена кропотливой работой с архивными документами БТИ, регистрационного дела и проектными документами, добытыми по судебным запросам.

Не менее важным, если не главным аргументом, который ставит точку в споре, является экспертиза. Для победы необходимо правильно сформулировать перечень вопросов к эксперту. Не просто «есть ли трубы?», а «есть ли оборудование для управления системами?», «требуется ли доступ именно в это помещение для обслуживания?» и др.

Суд обязательно обращает внимание на легитимность регистрации в ЕГРН! При принятии решения суд исходит из презумпции законности внесенных записей, и оспорить их крайне сложно.

Кроме всех вышеперечисленных документов есть и иные, которые влияют на исход дела (бремя содержания помещений, открытость и непрерывность владения и др.).

Наша команда специализируется на разрешении именно таких сложных имущественных споров.

Не дайте заблуждениям привести к судебному поражению. Доверьте анализ вашей ситуации профессионалам.

Полный текст решения Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-178201/19-61-1547 доступен в картотеке арбитражных дел и на нашем сайте по ссылке https://kad.arbitr.ru/Card/8a5c108b-e9a4-413f-874c-6f229969ef41